Антонина Каткова

риелтор

Аккредитив с трансферацией

Поделюсь опытом проведения сделки в «зеленом банке» с использованием аккредитива с трансферацией.

Классная штука, эта трансферация:)

Обычно, менеджеры «зеленого» предлагают произвести расчеты с использованием их «Сервиса безопасных расчетов» (СБР) или сделать перевод всей суммы продавцу после регистрации перехода права на имя покупателя.

Если рассматривать эту схему, то предполагается, что:

  1. Покупатель в день сделки подписывает кредитный договор, стороны подписывают дкп. Выдача кредита происходит после регистрации перехода права на его имя;
  2. Первоначальный взнос предлагают закинуть на СБР или вовсе оставить на счету покупателя, а после регистрации перехода права произвести выдачу кредита покупателю и всю сумму, включая первоначальный взнос, перевести продавцу;
  3. Далее документы отправляются на регистрацию в Росреестр. Банк прикладывает письмо, что не возражает против регистрации перехода права на покупателя. На выходе с регистрации на квартире будут висеть две ипотеки (обременения): продавца и покупателя;
  4. После регистрации перехода права, назначается вторая встреча в банке, где происходит выдача кредита покупателю и далее, менеджер делает перевод всей суммы на счёт продавцу. Деньги продавцу поступают сразу и продавец, в присутствии менеджера, полностью гасит свою ипотеку;
  5. Если использовался СБР, то эта сумма продавцу поступает после регистрации в течение одного дня,не дожидаясь второй встречи в банке;
  6. После того, как ипотека продавца погашена, банк самостоятельно снимает его ипотеку (обременение) в Росреестре (по регламенту 30 дней)

На мой взгляд, это не самая благоприятная схема проведения сделки, как для покупателя, так и для продавца (в большей степени для продавца), но тем не менее, такие схемы практикуются и успешно проходят. У меня:)

Для покупателя есть плюс при этой схеме — у него будет дисконт по ставке 0,3% при такой форме расчётов и использовании электронной регистрации.

А есть вторая схема сделки, которую менеджеры «зеленого» не предлагают. Это аккредитив с трансферацией.

Суть этой схемы расчётов в том, что кредит выдается в день подписания дкп и кредитной документации и далее, вся сумма сделки, включая первоначальный взнос, переводится на аккредитивный счёт, где прописываются необходимые сторонам условия раскрытия аккредитива (перевода денег продавцу).

При этом, продавец на сделке подписывает заявление о трансферации (переводе второму получателю средств), в нашем случае, речь идёт о погашении ипотеки продавца, т. е. сумма на аккредитиве одна и она разбивается на два платежа: один платёж на погашение ипотеки продавца, второй на разницу- поступит на счёт продавца.
Далее происходят все те же действия с регистрацией в Росреестре, письмом банка и двумя ипотеками на выходе с регистрации. Раскрытие аккредитива происходит после регистрации перехода права на покупателя.
После того, как аккредитив раскрыт, деньги переводятся на счёт продавца и происходит полное досрочное погашение его ипотеки, без лишних действий. Самое главное, продавец и покупатель не зависят друг от друга.

Данный вид аккредитива подходит, если вы продаете или покупаете залоговой объект, но покупаете только с ипотекой. Если у вас кэш, такая схема не предусмотрена. Только полное досрочное погашение.

Минус этой схемы для покупателя- не будет скидки по ставке 0.3% при использовании электронной регистрации.

На мой взгляд, это идеальная схема сделки для покупки/продажи залоговой квартиры в «зеленом банке», но только в ипотеку:)

про траншевую ипотеку

Недавно я закрыла сделку, где была непогашенная траншевая ипотека. Поделюсь опытом, может кому-то будет полезно.
Итак, стояла задача купить квартиру в новостройке по договору уступки прав по Договору долевого участия (ДДУ), где была непогашена ипотека.

Ситуация следующая:

продавец купил квартиру в ипотеку по ДДУ. Ипотека не простая, а траншевая, т. е. часть денег выдается банком в день подписания кредитного договора и далее, после регистрации ДДУ, первый транш переводится на эскроу-счёт, а оставшаяся часть кредита выдаётся через какое-то время и сразу отправляется на эскроу-счёт.
После того, как вся сумму по ДДУ оказывается на эскроу-счёте, ДДУ, в части оплаты со стороны дольщика, считается исполненным.
Так должно было быть. По факту получилось иначе.
Согласно Кредитному договору и ДДУ, выдача второго транша продавцу должна была произойти в ноябре 2022 года, но банк отказал продавцу в выдаче второго транша без объяснения причин.
К слову, с кредитной историей у продавца всё было ок. Предполагаю, что банк отказал продавцу в кредите (во втором транше) из-за объявленной мобилизации, потому что продавец — мужчина призывного возраста и в то время, банки, перестраховываясь, отказывали в кредитах заемщикам, которые могли быть мобилизованы.

Честно сказать, пока я не столкнулась с этой ситуацией, я даже и подумать не могла, что такое возможно. Оказалось, что возможно.

Что в итоге имел продавец?

Действующую ипотеку, которая полностью не выдана и ДДУ, который оплачен частично. Денег на оплату оставшейся части у продавца не было.
Квартиру выставили в продажу. И мой клиент хотел её купить.

Как проходила сделка:

  1. В банке-кредиторе была возможность провести сделку из-под залога, чем мы и воспользовались.
    Услуга платная и составляет 1,5% от суммы задолженности. Продавец написал в банк заявление, чтобы получить согласие на проведение сделки из-под залога. Согласие на сделку со сторону банка мы получили за несколько дней.
    По схемам залоговых сделок можете почитать здесь: https://www.cian.ru/blogs-prodazha-zalogovoj-nedvizhimosti-307396/
  2. Одновременно, продавец получил у застройщика согласие на заключение договора уступки с переводом долга на покупателя. На это также ушло несколько дней;
  3. Далее, продавец получил у застройщика письмо о произведенных расчетах, а также взял из банка выписку с эскроу-счёта;
  4. По расчётам предполагалось делать три аккредитива:
  • первый аккредитив делался на сумму долга перед банком;
  • второй аккредитив на оставшуюся сумму по ДДУ и уходил сразу на эскроу-счёт;
  • третий аккредитив был на разницу продавцу.
  1. Далее было согласование схемы сделки и договора уступки между банком и застройщиком. Договор банк с застройщиком согласовывали долго, больше недели, но в итоге согласовали;
  2. Условием раскрытия первых двух аккредитивов была регистрация договора уступки в Росреестре, с сохранением залога банка. Третий аккредитив раскрывался после регистрации договора уступки и погашения ипотеки продавца в Росреестре.

В итоге, в день сделки, мы подписали договор уступки, покупатель открыл три аккредитива, продавец оплатил комиссию банку за проведение сделки.
Документы на регистрацию подавали через мфц. Договор уступки с сохранение ипотеки продавца был зарегистрирован за 3 рабочих дня. После этого, продавец подал документы на раскрытие первых двух аккредитивов, написал заявление на досрочное погашение ипотеки и произошло списание. На следующий день, банк отправил заявление в Росреестр на погашение записи об ипотеки. На это ушло 3 рабочих дня.

А вот далее, было интересно, потому что для раскрытия третьего аккредитива (на разницу продавцу) мы должны были предоставить в банк выписку ЕГРН, без ипотеки. Получить её оказалось не так просто: всё, что мы заказывали через госуслуги и мфц было не то (егрн приходили пустые, без данных покупателя). Мучались долго, в итоге сделали нужную выписку и раскрыли третий аккредитив- на это ушло почти неделя.

Опыт интересный. У меня и у риелтора продавца это была первая подобная сделка. Насколько я поняла, в банке и у застройщика это тоже была первая подобная сделка:)
Теперь я знаю слабые стороны для продавца в подобной схеме:)

Марток — надевай семь порток

Ох, какой же непростой выдался месяц. Говорю только о работе.

25 февраля

Сделка в втб, ипотека.

Покупатели «запрыгнули в последний вагон», потому что с 1 марта ВТБ, на некоторое время, приостановил выдачу ипотеки по ранее одобренным заявкам.

Я работала со стороны продавца.

Это была самая эмоционально напряжённая сделка за последнее время.

05 марта

Сделка в сбере, ипотека.

Я была со стороны покупателя и конечно нам повезло, что продавец не отказался от сделки. Квартиру купили, все довольны.

Тогда же, по желанию одного своего клиента-продавца, снимаю квартиру с продажи, до «стабилизации».

10 марта

Я, временно, прекращаю брать клиентов на покупку недвижимости и на сопровождение.

Тогда же беру двоих клиентов на продажу: студия в Восточном Бутово и Новостройка (переуступка) в Новом Пушкино (залоговая квартира)

14 марта

Авансируем квартиру на покупку, ипотека сбера.

Задача: успеть одобрить объект до 27 марта (срок, когда у всех заемщиков сбера закончатся кредитные решения по старым ставкам)

По этому клиенту мы вышли на сделку

23 марта Регистрация прошла 15 марта, деньги продавец получил.

16 марта

Находится покупатель на студию в Восточном Бутово. Покупатель с наличными.

На сделку по этому клиенту вышли 22 марта. Сделка зарегистрирована 23 марта, продавец получил деньги

18 марта

Авансируем квартиру на покупку, наличные. Сделка запланирована на следующую неделю.

В этот же день, авансируем квартиру по другому клиенту на покупку за наличные, но на следующий день аванс забираем, т. к. выявился негатив по продавцу.

24 марта

Приняли задаток за квартиру в Новом Пушкино, ипотечники сбера (программа для семей с детьми). Готовим сделку.

*25 марта**

Долгожданная сделка по покупке квартиры. Сделку начали готовить с середины февраля.

Ждали, потому что были «косяки» в документах: использовали Материнский капитал и нужно было выделить доли детям, соотвественно пройти опеку.

Покупка с ипотекой сбера.

Сделали, фух

Для статистики:

За это время от клиентов было 4 звонка по продаже объектов из-под залога банка, но все ушли на тайм-аут

Есть несколько клиентов «в активном поиске», с деньгами.

 79   2022  

про сделку: лёгких путей не ищем

Всем привет.

Расскажу сейчас вам про одну из последних завершенных сделок, связанных с прохождением опеки в Москве. Читать много, поэтому напишу сразу, что нам разрешили положить деньги от продажи доли ребенка на его счёт. Далее будет сама история подготовки :)

Дело началось осенью 2020 года. Обратились ко мне хорошие знакомые с целью продать квартиру, точнее им принадлежит доля.

История квартиры, следующая:

2015 год умирает собственник.

Наследники по закону: мать наследодателя (я представляла её интересы), супруга наследодателя и несовершеннолетний сын, за которого действовала первая жена наследодателя. По сути это три разные семьи.

В 2015 году ими были получены свидетельства о праве на наследства: мать получила 2/3 доли (в ее пользу отказалась супруга наследодателя), сын 1/3 долю.

Немного о квартире: это малогабаритная 2-комн квартира, площадью 36 кв.м. в спальном районе Москвы. Квартира какое-то время сдавалась, никто из собственников в ней не жил.
Итак, 2020 год.
Сыну исполняется 18 лет и встал вопрос о продаже квартиры, т. к. все живут в разных местах. Отношения, на мой взгляд, натянутые. Со стороны сына есть свой риелтор (её зовут Людмила), с которым мы всё это провернули :)

Осенью 2020 года встречаюсь с клиентами на квартире для изучения документов и дальнейших перспектив продажи. В процессе разговора выяснилось, что у наследодателя есть один наследник: несовершеннолетняя дочь, общий ребёнок с женой. Её в качестве наследника не указали, хотя должны были. Супруга, когда отказывалась от наследства, подумала, что отказавшись за себя она отказывается и за ребёнка. Но нет.

Озвучив эту историю Людмиле, мы стали думать, как лучше нам поступить. Продавать в таком виде нельзя. Права ребенка нарушены. Решение было следующим: нужно было находить супругу, аннулировать ранее выданные свидетельства о праве на наследство, получать новые, в том числе на несовершеннолетнюю дочь, проходить опеку и продавать.

Сложность заключалась в том, что после смерти наследодателя общение сторон практически свелось на ноль и мне нужно было всё объяснить супруге, в части нового образовавшегося наследства, его оформления, условий прохождения опеки.

Вариант развития событий, который всех бы устроил, только один: положить деньги от продажи доли несовершеннолетней на её счёт. Но зная практику московских опек, мне было сложно в это поверить.

Я связалась с супругой, объяснила всю суть вопроса, выяснила некоторые нюансы, которые нужны были для консультаций в опеке, и мы с Людмилой пошли на консультацию.

Итак, в опеке мы поделились нашей историей, что есть малогабаритная квартире, у нее есть 3 собственника, три разные семьи. И сейчас встал вопрос о продаже. У матери несовершеннолетней нет возможности одновременной покупки квартиры, т. к. нет средств. Был задан вопрос: что нам сделать, чтобы нам разрешили положить деньги от продажи доли дочери на её счёт? В опеке нам ответили, что ВОЗМОЖНО разрешат такую схему, если у дочери будет доля в квартире, где она зарегистрирована и фактически проживает.

После консультаций в опеки мы с Людмилой были немного озадачены:) Ну я точно была озадачена, потому что надо было объяснить незнакомому человеку (супруге), которая вообще не хотела ни чем заниматься, ни за что платить, которая уже жила другой жизнью, что продать квартиру, на которую она в принципе не претендовала, законным способом можно только на таких условиях.

Итого, что дальше было сделано:

  1. Наследники, принявшие наследство, подали нотариусу заявления о включении в круг наследников несовершеннолетнюю дочь наследодателя;
  2. Далее аннулировали ранее выданные свидетельства о праве на наследство;
  3. Получили новые свидетельства о праве на наследство, где матери стало принадлежать ½ доля и детям по ¼ доли;
  4. Для прохождения опеки нам нужно было наделить дочь долей квартиры, где она проживает. Эта 1-комн квартира принадлежит супруге. Я подготовила договор дарения доли квартиры, в которой проживает дочь. Этот пункт отдельная тема для обсуждения, потому что у нас была приостановка: перед составлением договора я проконсультировалась с несколькими нотариусами и регистратором на тему подписания договора дарения одним человеком (супруга в договоре действует за себя, как Даритель, и за свою дочь, как Одаряемый). Знаю, что это не противоречит законодательству, на эту тему есть Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08 «О дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему»
    Но также я знаю практику регистраторов, что они такие договора в простой письменной форме не любят, а никто не хотел нести дополнительные расходы на услуги «регистраторов». Я предложила супруге сделать от её имени доверенность на любое третье лицо, которое подпишет за неё договор, а она подпишет за ребёнка. Такая бы история прокатила с первого раза. Но она отказалась, наверное, потому что не доверяла мне.
    В итоге получили приостановку из-за того, что она подписывает договор сама с собой. Я нашла регистратора, который сделала приостановку: мне сказали делать доверенность и сдавать переподписанный договор. ЧТД. Так и сделали. Через неделю получили документы.
  5. После этого мы пошли сдали все документы в опеку и через две недели получили наше заветное Распоряжение.

Всё это оформление началось в ноябре месяце и закончилось только в конце марта. Далее всё было быстро: нашли покупателей (3 дня), вышли на сделку (7 дней), всё зарегистрировали (1 день), раскрыли аккредитивы (1 день), передали квартиру (1 день).
Передача квартиры это тоже отдельная история, которую я наверное никогда не забуду, потому что со мной такое случилось первый раз: когда я поехала передавать квартиру, мы с покупателями и их риелтором застряли в лифте:))

Я очень рада, что нам с Людмилой удалось разрулить эту сделку:)

И хотела сказать отдельные СПАСИБО:
СПАСИБО опеке за её распоряжение и за то, что дали шанс трём семьям решить свои финансовые и жилищные вопросы;
СПАСИБО коллеге Людмиле за совместную сделку, с вашей стороны всё было супер;
СПАСИБО коллеге Елене, риелтору покупателей, за проведенную сделку. Вы смогли вникнуть нашу непростую «историю»:)
СПАСИБО супруге за доверие, за доверие, в какой-то степени;
СПАСИБО моим клиентам, что быстро реагировали на мои просьбы и указания;
СПАСИБО ФМС ЮЖНОЕ МЕДВЕДКОВО за помощь, связанную с быстрым снятием с регистрационного учёта;
СПАСИБО регистратору Росреестра, который подсказала, что надо исправить и оперативно зарегистрировала документы;
СПАСИБО нотариусу города Москвы Леоновой Дине Тановне за идеально проведенную сделку.

 156   2021   опека

немного о налогах

Всем привет.

Поделюсь своим положительным опытом по одному интересному вопросу, связанному с налогообложением при продаже несколькими продавцами квартиры, находящейся в долевой собственности по одному договору купли-продажи.

В прошлом году помогала клиенту с покупкой квартиры. У квартиры было три собственника на основании свежего наследства. Сделку провели, все остались довольны.

И вот, в начале года ко мне обращается один из продавцов квартиры с просьбой помочь заполнить 3 НДФЛ.

До этого момента я была уверена, что если продаваемая квартира находится в общей долевой собственности и продается по одному договору купли-продажи, то стандартный налоговой вычет в размере 1 000 000 рублей можно применить на всех собственников, только пропорционально своей доле (согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

Но изучив письма ФНС и МинФина на тему применения стандартного налогового вычета при продажи несколькими собственниками по одному договору моё мнение поменялось.

Так, согласно письму ФНС РФ от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@:
«Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.
Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов».
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_137552/

В письме Минфина России от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544 сказано:

«В случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.
В случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.»
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71683386/

Т. е., если разъясняться доступным языком, то собственники долей в праве собственности при продажи квартиры по одному договору могут получить стандартный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей КАЖДЫЙ. Но при условии, если у каждого есть выписка ЕГРН, где указано, что он является собственником доли в праве собственности, и если в договоре прописано, что каждый участник договора это отдельная сторона.

Эти условия были соблюдены в нашей сделке, и я предложила продавцу попробовать подать 3НДФЛ с вычетом на 1млн. Но я его предупредила, что в случае отказа ФНС, ему придётся отстаивать свою позицию дальше или подавать уточненную 3НДФЛ с вычетом пропорционально своей доле.

Продавец cогласился. Подал декларацию. Камеральную проверку прошел. Сэкономила клиенту 65тыс.

Ранее Ctrl + ↓