Избранное

у сбера появился свой рейтинг риелторов

всем известно, что у сбера есть своя «рекламная» площадка и свой сервис  — ДомКлик

я, естественно, пользуюсь этим сервисом и зарегистрирована на нём

https://agencies.domclick.ru/agent/712001?region_id=f3506baa-e3cb-4d02-acb2-1399e3da711a&_ga=2.178249253.1456128971.1597037837-866383715.1586512088

относительно недавно они сделали функцию «рейтинг риелтора»

рейтинг складывается из трёх категорий:

1-я категория — это эксперт ДомКлик

здесь тебя оценивают сотрудники банка.
если ты чуть больше знаешь них, может немного смышлёнее, а может лишний раз не улыбнулся в ответ — тебе будут мстить:)

2-я категория это — безопасная сделка

здесь ты оцениваешь сервис, а сервис на основании твоей оценки оценивает тебя, т. е. всё взаимосвязано:)

3-я категрия- оценка клиентов

на мой взгляд, самая важная и независимая, потому что клиент банка может быть как твоим клиентом, так и просто участником сделки, который что-то продает или покупает у тебя, т. е. оценка будет более менее объективной.

еще появилась новая вкладка  — отзывы клиентов Сбербанка: только клиент банка имеет возможность оставлять отзывы о риелторе.
на мой взгляд, это тоже полезная штука.

в целом мне нравится, в каком направлении движется ДомКлик

Платные консультации по скайпу

Провожу платные консультации по скайпу. Даю советы и отвечаю на вопросы о сделках с недвижимостью. Час разговора стоит 5000 рублей. Я смогу провести встречу только после оплаты. Может получиться так, что мои советы не помогут. К сожалению, я не смогу вернуть деньги в этом случае. Если вас это не пугает, и вы видите пользу в разговоре, буду рада помочь.
Пишите: akatkova@icloud.com

 452   2020   консультации

Продажа залоговой недвижимости

Эту заметку опубликовала на Циане ещё десять лет назад. Тогда продажа залоговой недвижимости была что-то новым, диким и страшным. Сейчас это обычное явление. Тема очень актуальная, поэтому я решила немного реанимировать вопрос о продаже залоговой недвижимости и рассказать возможные схемы сделок на сегодняшний день.

Схема № 1. Полное досрочное погашение

Покупатель гасит кредит за продавца. Происходит списание задолженности. Банк выдает документы для снятия обременения в Росреестре. Перед всем этим мероприятием выяснить информацию про закладную, если она была.

В зависимости от банка, сроки выдачи документов для снятия обременения в Росреестр могут составлять от дня до месяца. Может быть и дольше, если у вас была закладная и она продана или, еще лучше, потеряна.

Далее процедура сделки зависит от вашей фантазии. Можно подписать договор купли-продажи и сразу подать на регистрацию перехода права, а документы о погашение ипотеки сдать дополнительным пакетом. Можно дождаться документов от банка и подать на регистрацию одновременно договор купли-продажи и погашение ипотеки.

О последствиях данной схемы для покупателя говорить не буду, это отдельная тема. Отмечу, что эта схема менее безопасная для покупателя, но она рабочая.

Схема № 2. Продажа из-под залога за счет личных средств

Перед сделкой продавец должен написать заявление в банк о продаже из-под залога и получить согласие банка на это мероприятие. Обычно согласие дается в день сделки.

Сумма сделки делится на две суммы: сумма задолженности перед банком и разница между продажей и задолженностью. Сумма задолженности закладывается в одну ячейку (обычно её закладывают на сотрудника банка или совместный доступ продавца и сотрудника банка). Разницу (если она есть) закладывают на продавца в другую ячейку.

Банк дает письмо-согласие для Росреестра на регистрацию перехода права собственности и на смену залогодателя. Далее документы подаются на регистрацию в Росреестр. После регистрации покупатель получает документы с сохранением обременения продавца.

Регистрация перехода права произошла, теперь возможен доступ в ячейку и погашение задолженности продавца. Менеджер вынимает деньги из ячейки и кладет их на счет продавца. Далее происходит списание долга и, как правило, на следующий день банк выдает документы для погашения ипотеки в Росреестре.

В данном варианте есть дополнительный расход для продавца: банки берут комиссию за проведение сделки из-под залога. В среднем она составляет 1,5 % от суммы задолженности.

Схема № 3. Продажа из-под залога за счет кредитных средств

Эта схема возможна в двух вариантах:

  1. За счет кредитных средств банка-кредитора.
  2. За счет кредитных средств другого банка.

Кредитные средства банка-кредитора

Покупатель получает одобрение в банке-залогодержателе. Далее одобряет объект и выходит на сделку. После регистрации перехода права собственности покупатель получает документы с двумя ипотеками: своя и продавца. Далее происходит погашение задолженности продавца. Банк выдает документы для снятия обременения продавца в Росреестре или отправляет соответствующее электронное заявление самостоятельно.

Эта схема очень актуальна для заемщиков Сбербанка, потому что это единственная рабочая схема покупки из-под залога и наиболее безопасная для покупателя. Кстати, сбер не берёт комиссию за такую сделку.

Некоторые банки при кредитовании своих залогов (например, Абсолют банк) сразу выдают письмо о погашении записи об ипотеки, когда подписан договор купли-продажи. То есть на регистрацию одновременно подается договор купли-продажи с ипотекой покупателя и погашение обременения продавца. Но это редкость.

Кредитные средства другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение.


Я описала основные схемы, которые уже отработаны годами. Каждая залоговая сделка уникальна, имеет свою специфику. Приходите ко мне, я помогу :-)

Приостановка регистрации договора купли-продажи в Росреестре

Обзор возможных причин приостановок регистрации в Росреестре, с чем вы можете столкнуться, делая сделку. Пишу по следам приостановки в сделки с моими клиентами.

Начну с классики, когда правоустанавливающие документы старые и нет записи в ЕГРН. Государственный регистратор в целях недопущения мошеннических действий и усиления правовой экспертизы документа может сделать запрос в организацию выдавшую или удостоверевшая ваш правоустанавливающий документ с целью подтверждения подлинности документа.

В моем случае была купля-продажа земельного участка. Документ-основание — нотариальный договор купли-продажи 1994 года. Мы подали на регистрацию ранее возникшего права и на переход права и получили приостановку:

Чем это грозит. Будет потеряно время, до трех месяцев, так как большая часть запросов на сегодняшний день отправляется через обычную почту, а письма могут потеряться и ответа на запрос не будет. В этом случае регистратор всё равно проведет регистрацию, но вы потеряете три месяца.

Что можно сделать. Связаться с регистратором и попросить его проверить интересующую информацию по телефону. Регистратор не обязан этого делать, но он может. Здесь решение данного вопроса будет зависеть от вашей аргументации и коммуникабельности. В моём случае регистратор пошёл навстречу и после проверки по телефону он возобновил регистрацию и мы довольно-таки быстро получили документы. Конечно, в случае мошеннических действий, это полезная приостановка. Но только не в моём случае.


В конце 2019 года по одной из моих сделок была еще одна приостановка. Ничего сложного, обычная купля-продажа с ипотекой. Я действовала по доверенности от имени своего клиента-продавца. Я знала всю историю квартиры, поэтому была уверена в её совершенстве. И каково же было моё удивление, когда увидела на сайте Росреестра приостановку. Причина — в доверенности отсутствуют полномочия на предоставление от продавца заявления на переход права собственности:

Я удивилась, ведь полномочия прописаны в доверенности. Да, нет фразы «подать заявление о регистрации», но есть — «зарегистрировать все необходимые документы»: 

Я связалась с регистратором по телефону и предложила более внимательно изучить доверенность и указанные в ней полномочия. Пыталась убедить регистратора в том, что необходимые полномочия есть, но она была неколебима в своём мнении. В итоге я попросила подъехать клиента в любое МФЦ и подать заявление о регистрации перехода права. После чего я опять звонила регистратору и просила возобновить регистрацию. Мы еще раз обсудили причину приостановки. Она посоветовалась с коллегами, которые ее поддержали и в итоге она сразу зарегистрировала.


И вот последняя приостановка. Сделка по покупке квартиры с использованием ипотеки сбера. Я действую от имени покупателя по доверенности. Договор купли-продажи готовила я. Подали на регистрацию перехода права и ипотеки.

Опять не догадываюсь о причинах приостановки. История квартиры и продавца были изучены досконально: ни мне, ни риелтору покупателя ничего не приходит в голову о причинах. На выяснение причин простановки было потрачено очень много времени и сил, потому что регистратор просто забыла загрузить приостановку в базу.

Оказалось, в договоре купли-продажи не указан срок кредита. Срок, Карл!

У нас договор купли-продажи с ипотекой, где есть ссылка на кредитный договор, в котором прописываются все условия по кредиту. То, что в договоре есть ссылка на кредитный договор, и что сам кредитный договор был сдан на регистрацию — это игнорируется государственным регистратором.

Я специально посмотрела информацию по другим своим сделкам. Все договора без указания срока кредита, абсолютно все, были зарегистрированы.

Стороны договора в этот же день, когда узнали о причине, переподписали договор с включенной фразой о сроке кредита и сдали его в МФЦ. Далее начались танцы с бубном. Нужно было, чтобы регистратор возобновил регистрацию и зарегистрировал максимально быстро. Имея положительный опыт решения данного вопроса с другими регистраторами, я рассчитывала, что мы получим через два дня, но не тут-то было.

Наверное, это был самый тяжелый случай общения с регистратором. Никакой обратной связи. Регистратор просто отказывался общаться со мной по телефону. Я общалась с ним через Управление Рорсеестра, и в итоге на четвертый день зарегистрировали.

По причинам последних двух приостановок складывается такое впечатление, что регистраторы Росреестра делают это специально, для статистики.

про банки

Банки

Всем привет.

Появилась идея сделать обзор по банкам в сфере ипотечного кредитования.

Речь пойдет о банках, с кем мне приходилось сотрудничать и с кем я сотрудничаю.

Я не буду писать про условия кредитования, требования к заемщикам. Это всё вы найдете на сайтах банков. Будет про личный опыт общения. Про минусы в работе и чем это компенсируется для клиента.

Начну с «гигантов»)

про сбер

за последние два года сбер сделал здоровенный шаг вперёд в плане сервиса для своих клиентов и партнёров. Речь про ДомКлик.

Работать стало удобнее: начиная от сроков одобрения заемщика (его реально получить за считанные часы) и заканчивая разными «плюшками» в виде одобрения объектов без оценки, снижения ставки при определенных условия, электронной регистрации (какая бы она не была плохая).

есть и неприятные моменты в работе с ДомКликом. например, это общение с разными менеджерами по согласованию сделки. Раньше за заемщиком был закреплен конкретный менеджер, который вёл клиента от получения кредитного решения до сделки, но вот уже более года, как это отменили и теперь клиентом занимается любой свободный менеджер. В работе это неудобно и очень раздражает. Раздражает, потому что приходится объяснять и разъяснять одно и тоже несколько раз разным людям, при этом один менеджер тебе скажет, что всё ок, другой тебе скажет, что так нельзя. Здесь приходится вовсю использовать коммуникативные навыки)

Еще очень раздражает, что менеджеры «впаривают» клиенту разные банковские продукты: речь о сомнительной «правовой экспертизе», сберовской страховке (где тариф значительно выше, чем в аккредитованных СК), СБР и электронной регистрации. Они используют все методы, чтобы продать свои продукты, буквально запугивают клиента: если не воспользуетесь СБР или электронной регистрацию, то банк не одобрит объект. знайте — это всё чушь!

Конечно, для кого-то «правовая экспертиза» от сбера будет являться важным «документом», но это другая история и сейчас не об этом.

Вспомнила. Один из самых больших плюсов для клиента у сбера, на мой взгляд, это отсутствие закладных. Нет закладной- нет проблем (её не продадут, не потеряют).

В целом, мне нравится сотрудничать со сбером.

Если я продаю квартиру и у меня есть выбор между покупателями, то я выберу ипотечника сбера, тк я знаю, что мой клиент-продавец в реальности может получить деньги в течение недели.

Из практики: самая быстрая не нотариальная сделка заняла 7 дней: этот срок от подачи объекта на одобрение до зачисления денег на счет продавца.

про ВТБ

до осени прошлого года я избегала заемщиков втб )

Был неоднократный негативный опыт работы с ВТБ: начиная от одобрения клиента по кредиту и до выхода на сделку. Дозвониться до менеджеров ВТБ было невозможно. «Обратной связи» просто не было. Приходилось выходить на руководство отделения, ездить лично в отделения, что отбивало желание сотрудничать с ВТБ. Ещё из минусов были дополнительные расходы для клиента в виде обязательных услуг «регистраторов».

но осенью 2019 года мой мир в отношении ВТБ перевернулся:) мнение поменялось после положительного опыта работы с одним московским отделением. На удивление всё прошло быстро и гладко: быстро одобрили объект, поставили на сделку, менеджер всегда был на связи. После этой сделки я решилась аккредитоваться в втб и возобновить с ними сотрудничество, теперь я ВТБ люблю)

Итого на сегодняшний день: в целом неплохо. Клиентов одобряют быстро, в течение дня. На сделку выводят тоже быстро. Не впихивают клиентам свою страховку, в отличие от сбера, «регистраторы» — дело добровольное.

про Газпромбанк

Отношение к этому банку у меня было такое же как и к ВТБ, негативное )

Всё долго и медленно. Отсутствие контакта с менеджерами.

Но со временем жизнь налаживается: наладилась «обратная связь» с менеджерами, но по срокам рассмотрения и одобрения всё также небыстро:заёмщика одобряют за 2-3 дня, одобрение объекта занимает 5 рабочих дней!

Из минусов: есть особенности в одобрение объектов, ГПБ очень «привередливый» в этом плане; есть определенные требования к технической документы, на которые большинство банков уже закрывают глаза

Зато у Газпромбанка есть огромный плюс для клиента — возможность выбрать платёж по кредиту: аннуитетный или дифференцированный.

про Россельхозбанк

За всё время работы с недвижимостью я провела в этом банке три сделки. Конечно этого мало, чтобы говорить о банке в целом, но для меня этого хватило)

К его сожалению, ничего хорошего сказать про РСХБ не могу.

Всё очень долго: одобрение заявки, объекта, менеджеры и юристы, которые от тебя требуют невозможного (хотя такие могут встретиться везде).

в общем, у меня с ним не задалось, поэтому держусь от  РСХБ подальше)

Теперь немного расскажу про банки, которые менее популярные чем «гиганты», но зато более клиентоориентированы, более лояльные к объектам кредитования и заемщикам.

В из число входят: ДельтаКредит (Росбанк), Райффайзенбанк, Транскапиталбанк, Абсолют, Альфа-банк. Немного про них:

про ДельтаКредит (Росбанк)

каждый риелтор знает Дельту — первый коммерческий банк в России, специализировавшийся на ипотечном кредитовании. Дельта входила в 5-ку крупнейших в России банков по объему ипотечного портфеля. Сейчас это Росбанк.

Дельта всегда была более внимательна к заемщикам, работала с «нестандартными ситуациями», предлагала разные условия кредитования для положительного результата для заёмщика в части получения кредита и одобрения объекта. Сервис всегда был отличным: от одобрения заявки до сделки. Всё быстро и чётко.

НО есть минусы для клиента. например, комиссия за снятие наличных, если расчеты через ячейку.

После присоединения к Росбанку ничего плохого не могу сказать. Стабильно хорошо)

про Альфу

Альфа на моей памяти особо не специализировалась на ипотеке. Но последние год-два они активно развивают ипотечное направление, также как и большинство других банков, предлагая клиентам интересные условия, снижают требования к заемщикам. Стараются быстро выводить на сделки, но не всегда получается из-за загруженности. Плохого ничего не могу сказать.

про Райф

Мне в Райфе всё нравится: работа менеджеров — всегда на связи; сроки рассмотрения заявки, одобрения объекта и выхода на сделку. Бесплатные аккредитивы для клиентов.

Молодцы;)

про Абсолют

Абсолют люблю за то, что кредитное решение реально получить за 10-15 минут. Люблю за то, что кредитуют залоговые объекты

Конечно, на этом список банков не заканчивается.

Я поделилась опытом взаимодействия именно с теми банками, с кем наиболее часто приходится работать. Ну и кого выбирают клиенты:)Конечно, на этом список банков не заканчивается.

Ранее Ctrl + ↓