Эту заметку опубликовала на Циане ещё десять лет назад. Тогда продажа залоговой недвижимости была что-то новым, диким и страшным. Сейчас это обычное явление. Тема очень актуальная, поэтому я решила немного реанимировать вопрос о продаже залоговой недвижимости и рассказать возможные схемы сделок на сегодняшний день.

Схема № 1. Полное досрочное погашение

Покупатель гасит кредит за продавца. Происходит списание задолженности. Банк выдает документы для снятия обременения в Росреестре. Перед всем этим мероприятием выяснить информацию про закладную, если она была.

В зависимости от банка, сроки выдачи документов для снятия обременения в Росреестр могут составлять от дня до месяца. Может быть и дольше, если у вас была закладная и она продана или, еще лучше, потеряна.

Далее процедура сделки зависит от вашей фантазии. Можно подписать договор купли-продажи и сразу подать на регистрацию перехода права, а документы о погашение ипотеки сдать дополнительным пакетом. Можно дождаться документов от банка и подать на регистрацию одновременно договор купли-продажи и погашение ипотеки.

О последствиях данной схемы для покупателя говорить не буду, это отдельная тема. Отмечу, что эта схема менее безопасная для покупателя, но она рабочая.

Схема № 2. Продажа из-под залога за счет личных средств

Перед сделкой продавец должен написать заявление в банк о продаже из-под залога и получить согласие банка на это мероприятие. Обычно согласие дается в день сделки.

Сумма сделки делится на две суммы: сумма задолженности перед банком и разница между продажей и задолженностью. Сумма задолженности закладывается в одну ячейку (обычно её закладывают на сотрудника банка или совместный доступ продавца и сотрудника банка). Разницу (если она есть) закладывают на продавца в другую ячейку.

Банк дает письмо-согласие для Росреестра на регистрацию перехода права собственности и на смену залогодателя. Далее документы подаются на регистрацию в Росреестр. После регистрации покупатель получает документы с сохранением обременения продавца.

Регистрация перехода права произошла, теперь возможен доступ в ячейку и погашение задолженности продавца. Менеджер вынимает деньги из ячейки и кладет их на счет продавца. Далее происходит списание долга и, как правило, на следующий день банк выдает документы для погашения ипотеки в Росреестре.

В данном варианте есть дополнительный расход для продавца: банки берут комиссию за проведение сделки из-под залога. В среднем она составляет 1,5 % от суммы задолженности.

Схема № 3. Продажа из-под залога за счет кредитных средств

Эта схема возможна в двух вариантах:

1. За счет кредитных средств банка-кредитора.
2. За счет кредитных средств другого банка.

Кредитные средства банка-кредитора

Покупатель получает одобрение в банке-залогодержателе. Далее одобряет объект и выходит на сделку. После регистрации перехода права собственности покупатель получает документы с двумя ипотеками: своя и продавца. Далее происходит погашение задолженности продавца. Банк выдает документы для снятия обременения продавца в Росреестре или отправляет соответствующее электронное заявление самостоятельно.

Эта схема очень актуальна для заемщиков Сбербанка, потому что это единственная рабочая схема покупки из-под залога и наиболее безопасная для покупателя. Кстати, сбер не берёт комиссию за такую сделку.

Некоторые банки при кредитовании своих залогов (например, Абсолют банк) сразу выдают письмо о погашении записи об ипотеки, когда подписан договор купли-продажи. То есть на регистрацию одновременно подается договор купли-продажи с ипотекой покупателя и погашение обременения продавца. Но это редкость.

Кредитные средства другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение.

Я описала основные схемы, которые уже отработаны годами. Каждая залоговая сделка уникальна, имеет свою специфику. Приходите ко мне, я помогу :-)