Недавно я закрыла сделку, где была непогашенная траншевая ипотека. Поделюсь опытом, может кому-то будет полезно.
Итак, стояла задача купить квартиру в новостройке по договору уступки прав по Договору долевого участия (ДДУ), где была непогашена ипотека.

Ситуация следующая:

продавец купил квартиру в ипотеку по ДДУ. Ипотека не простая, а траншевая, т. е. часть денег выдается банком в день подписания кредитного договора и далее, после регистрации ДДУ, первый транш переводится на эскроу-счёт, а оставшаяся часть кредита выдаётся через какое-то время и сразу отправляется на эскроу-счёт.
После того, как вся сумму по ДДУ оказывается на эскроу-счёте, ДДУ, в части оплаты со стороны дольщика, считается исполненным.
Так должно было быть. По факту получилось иначе.
Согласно Кредитному договору и ДДУ, выдача второго транша продавцу должна была произойти в ноябре 2022 года, но банк отказал продавцу в выдаче второго транша без объяснения причин.
К слову, с кредитной историей у продавца всё было ок. Предполагаю, что банк отказал продавцу в кредите (во втором транше) из-за объявленной мобилизации, потому что продавец — мужчина призывного возраста и в то время, банки, перестраховываясь, отказывали в кредитах заемщикам, которые могли быть мобилизованы.

Честно сказать, пока я не столкнулась с этой ситуацией, я даже и подумать не могла, что такое возможно. Оказалось, что возможно.

Что в итоге имел продавец?

Действующую ипотеку, которая полностью не выдана и ДДУ, который оплачен частично. Денег на оплату оставшейся части у продавца не было.
Квартиру выставили в продажу. И мой клиент хотел её купить.

Как проходила сделка:

1. В банке-кредиторе была возможность провести сделку из-под залога, чем мы и воспользовались.
   Услуга платная и составляет 1,5% от суммы задолженности. Продавец написал в банк заявление, чтобы получить согласие на проведение сделки из-под залога. Согласие на сделку со сторону банка мы получили за несколько дней.
   По схемам залоговых сделок можете почитать здесь: https://www.cian.ru/blogs-prodazha-zalogovoj-nedvizhimosti-307396/
2. Одновременно, продавец получил у застройщика согласие на заключение договора уступки с переводом долга на покупателя. На это также ушло несколько дней;
3. Далее, продавец получил у застройщика письмо о произведенных расчетах, а также взял из банка выписку с эскроу-счёта;
4. По расчётам предполагалось делать три аккредитива:

• первый аккредитив делался на сумму долга перед банком;
• второй аккредитив на оставшуюся сумму по ДДУ и уходил сразу на эскроу-счёт;
• третий аккредитив был на разницу продавцу.

1. Далее было согласование схемы сделки и договора уступки между банком и застройщиком. Договор банк с застройщиком согласовывали долго, больше недели, но в итоге согласовали;
2. Условием раскрытия первых двух аккредитивов была регистрация договора уступки в Росреестре, с сохранением залога банка. Третий аккредитив раскрывался после регистрации договора уступки и погашения ипотеки продавца в Росреестре.

В итоге, в день сделки, мы подписали договор уступки, покупатель открыл три аккредитива, продавец оплатил комиссию банку за проведение сделки.
Документы на регистрацию подавали через мфц. Договор уступки с сохранение ипотеки продавца был зарегистрирован за 3 рабочих дня. После этого, продавец подал документы на раскрытие первых двух аккредитивов, написал заявление на досрочное погашение ипотеки и произошло списание. На следующий день, банк отправил заявление в Росреестр на погашение записи об ипотеки. На это ушло 3 рабочих дня.

А вот далее, было интересно, потому что для раскрытия третьего аккредитива (на разницу продавцу) мы должны были предоставить в банк выписку ЕГРН, без ипотеки. Получить её оказалось не так просто: всё, что мы заказывали через госуслуги и мфц было не то (егрн приходили пустые, без данных покупателя). Мучались долго, в итоге сделали нужную выписку и раскрыли третий аккредитив- на это ушло почти неделя.

Опыт интересный. У меня и у риелтора продавца это была первая подобная сделка. Насколько я поняла, в банке и у застройщика это тоже была первая подобная сделка:)
Теперь я знаю слабые стороны для продавца в подобной схеме:)