Позднее Ctrl + ↑

пользуйтесь, не благодарите

всем привет.

хочу поделиться с вами полезной информацией.

есть такой чудесный сервис Ваш контроль https://vashkontrol.ru/reviews/1763525?fbclid=IwAR3B1SjNTLapClmFU5z4i_9VnsW6aanA8qZtzEUz8gKUZujwUo4abEYba8o

он помогает взаимодействовать с гос структурами.

слышала от коллег, что сервис реально работает, но не было необходимости им воспользоваться.
и вот, сегодня сервис проверен мной лично. вопрос решили за час.

не знаю совпадение это или нет... хочется верить, что нет:)

итак, суть была следующая:

нарушен срок регистрации погашения ипотеки.

16.28.- оставила отзыв на работу Росреестра на сайте;

17.16 — его передали в ведомство.

18.19. — смотрю в ЛК Росреестра- регистрация прошла

ВАУУ!!!

пользуйтесь на здоровье, не благодарите:))

про работу

Всем привет.

Хочу поделиться с вами историей одной сделки, которую я закрыла на этой неделе. Ну как закрыла- подписали передаточный акт.

Итак.

В декабре прошлого года обратился ко мне клиент с целью сопровождения сделки по покупке квартиры в Москве в ипотеку.

Немного о клиенте:
Семейная пара, живут и работают в Алжире. Должен родиться ребёнок.

Начали мы с одобрения ипотеки, чтобы понимать одобренную сумму и условия кредита.
Сложность заключалась в том, что клиент официально работает и проживает не на территории РФ, соотвественно не все банки кредитуют с такой историей.
Но мы получили одобрение с весьма комфортными условиями (Ставка была 7.9%).
Далее клиент начал заниматься подбором квартиры.

Квартиры его интересовали в конкретной локации- Даниловский район, преимущественно в домах 1930 года постройки с деревянными перекрытиями, которые являются в основном памятником архитектуры.

Скажу честно, все квартиры, которые ему попадались в тех домах были сложными по «истории»: то какой-то невероятный разъезд; то продаваемая квартира ещё не приватизирована и есть прописанные н/л; то продажа по комнатам, при этом это не комнаты, а доли и легитимность документов очень сомнительна.

Итак, декабрь 2019.

Наша первая квартира:)
Продают два брата, которые не в самых лучших отношениях между собой.
Один брат уходит в деньги , другой покупает альтернативу в Нижнем Новгороде, ибо уже давно живет там со своей семьей.
На одной доле (брат, который покупает в НиНо) висит арест из-за долгов по кредиту.
История с кредитом очень печальная: брат взял кредит на бизнес, вышел из банка, ему дали по голове, украли деньги, после чего он пролежал несколько месяцев в больнице и получил инвалидность. Отсюда просрочки по кредиту, исполнительный лист.
Нас этот факт не смутил, тк негатива больше никакого не было по продавцам и нам обещали, что долг погасят самостоятельно, арест снимут.
Закинули документы в банк, чтобы понять что пройдёт по квартире. Сделали оценку, чтобы было понимание по банку. Вроде всё было нормально.
Декабрь плавно перешёл в январь, а потом и февраль.

Итог: братья разругались окончательно в пух и прах и передумали продавать.

Далее настал март 2020.
Настал ковид и  самоизоляция.
Клиенты вернулись из Алжира в Москву, и как большинство, самоизолировались.
За время самоизоляции мои клиенты успели родить дочку, а сам клиент переболеть ковидом.

Июнь 2020.
Ограничений более менее снимают. Клиент возобновляет поиск квартиры.

Квартира N 1 с какой-то нереальной историей.
По сути это коммуналка, 2 комнаты: собственник одной- приватизировал её в 90-х года, как долю;
собственники второй доли- непонятно. Город приватизировать не может, продавцам надо оформлять всё через суд. Ну а там и дети прописаны, соотвественно будет опека и альтернатива. Минимум это «удовольствие» растянулось бы на 4-6 месяцев, и то не понятна судьбы этой второй доли...

Смотрим дальше квартиры, а их нет.
От безысходности клиент начал смотреть другие локации.
Нашли квартиру N 2 — там альтернатива: покупают из-под залога другого банка.
Сделки разделять не хотят, поэтому мы продолжаем искать дальше.

Тем временем наступил уже июль- начали возобновлять полеты и клиент должен был улететь обратно в Алжир работать. Уже известна дата отлёта клиента в Алжир- 14 июля.
И тут появляется квартира N 3, в нужной локации.
Смотрим её, на следующий день, не торгуясь, вносим аванс- это было 03 июля.
Медлить было нельзя и я сразу же предварительно записала нас в банк на сделку на 13 июля, т. к., напомню, клиент должен улетать обратно в Алжир.
По истории этой квартиры было всё более менее нормально, но у продавцов была альтернатива, с ипотекой.
Договорились, что они разделяют сделки; мы даём им 2 месяца на физическое освобождение.
В процессе подготовки сделки возникли проблемы с оценкой для банка — дом не проходил по износу, но вопрос решили:)
Ещё были некоторые сложности по выписке третьих лиц до сделки- этот вопрос тоже решили: включили выписку в условия раскрытия аккредитива.

Итак, сделка на 13 июля на 10-00.
Вечером 12-го июля в 21-00 звонит мне риелтор продавца и говорит, что продавец попал с ребёнком в больницу и не знает, сможет ли завтра утром быть на сделке. Надо ждать решение врачей, отпустят её или нет.
Соотвественно, наша сделка под большим вопросом.
А я напомню, что клиенты должны улететь в Алжир 14 июля каким-то спец рейсом.
Ну ладно, бывает. Главное здоровье ребёнка.
Наступает утро. Я созваниваюсь с банком, понимая, что сделки в 10-00 не будет, прошу перенести сделку на 16-00. Переносят, появилось свободное окно.
Далее появляется информация, что продавца не отпускают из больницы.

т. к. расчёты у нас были с использованием аккредитива, я согласовываю с банком, чтобы мы подписали кредитный договор, открыли аккредитив в 16.00, а дкп подпили бы в больнице и привезли потом в банк подписанный вариант.
Фуф, согласовали: и с банком и с продавцом.
Риелтор продавца приехала на подписание в банк, проконтролировала все условия по аккредитиву. После банка мы поехали в больницу, подписывать дкп и расписку.

Конец первой части:)

Далее мой клиент улетает в Алжир.
Через несколько дней, после сделки, продавца с ребёнком выписывают из больницы и мы подаём на регистрацию...
И получаем приостановку. Причина: дом является объектом культурного наследия, паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство являются неотъемлемой частью договора.
Дело в том, что когда подавали документы регистрацию, мы приложили оба этих документам. Ну ладно, думаю, бывает. Регистратор не увидел.
Подаю повторно эти документы на регистрацию — спустя неделю получаю отказ в устранении причины приостановки.
Никак не можем понять причину отказа. До регистратора, как это часто бывает, не дозвониться. Не понимаем, что от нас хотят.
А тем временем у наших продавцов уже одобрена их сделка в банке и они ждут получения денег.
С горем пополам выяснили, что «неотъемлемая часть договора»- надо подшить паспорт объекта и охранное обязательство к дкп.
Но мои клиенты в Алжире!

Тут нам ДиЭйчЭль в помощь — через два дня новый подписанный дкп с подшитыми документами (паспорт объекта и охранное обязательство) был уже у меня на руках.
Встретились с продавцом, подписали, сдали на регистрацию.
Спустя 2 недели, это уже было 25 августа, получили наши документы. Получили с боем, потому что регистратор не возобновлял регистрацию.
Работа Росреестра по возобновлению регистрации- это отдельная тема для блога...

Ну всё, аккредитивы раскрыли, продавцы получили деньги, и, далее мы держим кулачки за наших продавцов, чтобы у них с покупкой прошло всё хорошо и ждём нашу передачу.
Насколько я знаю, у наших продавцов тоже не всё гладко прошло:)

И вот на этой неделе, наконец-то мы приняли квартиру. Точнее принимала я и друг моих клиентов, потому что сами они пока находятся в Алжире.

Как же я рада за ребят, потому что наконец-то закончилась вся эта история и в итоге они стали счастливыми (очень надеюсь) обладателями своей квартиры:)

P.S. уже после сделки клиенты мне рассказали, что у них по жизни всё сложно даётся и если бы они мне это рассказали об этом до начала работы, то я бы просто не стала с ними работать:)))

P.S.2. хочу поблагодарить коллегу (риелтора продавца) из Инкома Арбат, Евгению Астаурову, а также коллег из ВТБ «Мясницкая», коллег из оценочной компании, которые очень нам помогли:)

у сбера появился свой рейтинг риелторов

всем известно, что у сбера есть своя «рекламная» площадка и свой сервис  — ДомКлик

я, естественно, пользуюсь этим сервисом и зарегистрирована на нём

https://agencies.domclick.ru/agent/712001?region_id=f3506baa-e3cb-4d02-acb2-1399e3da711a&_ga=2.178249253.1456128971.1597037837-866383715.1586512088

относительно недавно они сделали функцию «рейтинг риелтора»

рейтинг складывается из трёх категорий:

1-я категория — это эксперт ДомКлик

здесь тебя оценивают сотрудники банка.
если ты чуть больше знаешь них, может немного смышлёнее, а может лишний раз не улыбнулся в ответ — тебе будут мстить:)

2-я категория это — безопасная сделка

здесь ты оцениваешь сервис, а сервис на основании твоей оценки оценивает тебя, т. е. всё взаимосвязано:)

3-я категрия- оценка клиентов

на мой взгляд, самая важная и независимая, потому что клиент банка может быть как твоим клиентом, так и просто участником сделки, который что-то продает или покупает у тебя, т. е. оценка будет более менее объективной.

еще появилась новая вкладка  — отзывы клиентов Сбербанка: только клиент банка имеет возможность оставлять отзывы о риелторе.
на мой взгляд, это тоже полезная штука.

в целом мне нравится, в каком направлении движется ДомКлик

Платные консультации по скайпу

Провожу платные консультации по скайпу. Даю советы и отвечаю на вопросы о сделках с недвижимостью. Час разговора стоит три тысячи рублей. Я смогу провести встречу только после оплаты. Может получиться так, что мои советы не помогут. К сожалению, я не смогу вернуть деньги в этом случае. Если вас это не пугает, и вы видите пользу в разговоре, буду рада помочь.
Пишите: akatkova@icloud.com

 441   2020   консультации

Продажа залоговой недвижимости

Эту заметку опубликовала на Циане ещё десять лет назад. Тогда продажа залоговой недвижимости была что-то новым, диким и страшным. Сейчас это обычное явление. Тема очень актуальная, поэтому я решила немного реанимировать вопрос о продаже залоговой недвижимости и рассказать возможные схемы сделок на сегодняшний день.

Схема № 1. Полное досрочное погашение

Покупатель гасит кредит за продавца. Происходит списание задолженности. Банк выдает документы для снятия обременения в Росреестре. Перед всем этим мероприятием выяснить информацию про закладную, если она была.

В зависимости от банка, сроки выдачи документов для снятия обременения в Росреестр могут составлять от дня до месяца. Может быть и дольше, если у вас была закладная и она продана или, еще лучше, потеряна.

Далее процедура сделки зависит от вашей фантазии. Можно подписать договор купли-продажи и сразу подать на регистрацию перехода права, а документы о погашение ипотеки сдать дополнительным пакетом. Можно дождаться документов от банка и подать на регистрацию одновременно договор купли-продажи и погашение ипотеки.

О последствиях данной схемы для покупателя говорить не буду, это отдельная тема. Отмечу, что эта схема менее безопасная для покупателя, но она рабочая.

Схема № 2. Продажа из-под залога за счет личных средств

Перед сделкой продавец должен написать заявление в банк о продаже из-под залога и получить согласие банка на это мероприятие. Обычно согласие дается в день сделки.

Сумма сделки делится на две суммы: сумма задолженности перед банком и разница между продажей и задолженностью. Сумма задолженности закладывается в одну ячейку (обычно её закладывают на сотрудника банка или совместный доступ продавца и сотрудника банка). Разницу (если она есть) закладывают на продавца в другую ячейку.

Банк дает письмо-согласие для Росреестра на регистрацию перехода права собственности и на смену залогодателя. Далее документы подаются на регистрацию в Росреестр. После регистрации покупатель получает документы с сохранением обременения продавца.

Регистрация перехода права произошла, теперь возможен доступ в ячейку и погашение задолженности продавца. Менеджер вынимает деньги из ячейки и кладет их на счет продавца. Далее происходит списание долга и, как правило, на следующий день банк выдает документы для погашения ипотеки в Росреестре.

В данном варианте есть дополнительный расход для продавца: банки берут комиссию за проведение сделки из-под залога. В среднем она составляет 1,5 % от суммы задолженности.

Схема № 3. Продажа из-под залога за счет кредитных средств

Эта схема возможна в двух вариантах:

  1. За счет кредитных средств банка-кредитора.
  2. За счет кредитных средств другого банка.

Кредитные средства банка-кредитора

Покупатель получает одобрение в банке-залогодержателе. Далее одобряет объект и выходит на сделку. После регистрации перехода права собственности покупатель получает документы с двумя ипотеками: своя и продавца. Далее происходит погашение задолженности продавца. Банк выдает документы для снятия обременения продавца в Росреестре или отправляет соответствующее электронное заявление самостоятельно.

Эта схема очень актуальна для заемщиков Сбербанка, потому что это единственная рабочая схема покупки из-под залога и наиболее безопасная для покупателя. Кстати, сбер не берёт комиссию за такую сделку.

Некоторые банки при кредитовании своих залогов (например, Абсолют банк) сразу выдают письмо о погашении записи об ипотеки, когда подписан договор купли-продажи. То есть на регистрацию одновременно подается договор купли-продажи с ипотекой покупателя и погашение обременения продавца. Но это редкость.

Кредитные средства другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение.


Я описала основные схемы, которые уже отработаны годами. Каждая залоговая сделка уникальна, имеет свою специфику. Приходите ко мне, я помогу :-)

Ранее Ctrl + ↓